Bauen in Berlin: Hausbau in Baulücken
Wer in urbanen Bereichen bauen will, der muss in der Regel auf Randlagen ausweichen oder sich auf die Suche nach einer Baulücke machen. Wer das Glück hat, eine Baulücke zu ergattern, sieht sich dann oft mit dem Problem konfrontiert, den Platz möglichst sinnvoll und vollständig auszunutzen und trotzdem den baurechtlichen Vorgaben gerecht zu werden. Ein Hausbau in einer Baulücke kann also eine echte Herausforderung sein. Er ermöglicht gleichzeitig aber, Wohnraum in bereits erschlossenen, gut angebundenen Lagen zu schaffen. Gerade in Berlin, wo freie Grundstücke rar und Neubaugebiete begrenzt sind, bieten Baulücken die Chance, individuelle Wohnträume in begehrten Lagen zu verwirklichen. Was es dabei zu beachten gibt, erläutert dieser Artikel.
Was ist eine Baulücke?
Bei einer sogenannten Baulücke handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, das zwischen bestehenden Gebäuden steht. Typisch sind Baulücken für innerstädtische Lagen oder gewachsene Wohngebiete. Baulücken entstehen zum Beispiel, indem eine freie Fläche nachträglich in Bauland umgewandelt wird oder indem ein Altbau abgerissen wurde, weil sich zum Beispiel eine Sanierung nicht mehr gelohnt hat.
Vorteile von Baulücken für Bauherren
- Baulücken finden sich oft in zentralen oder gut erschlossenen Lage, wo andere Grundstücke gar nicht mehr zu finden sind.
- Sie sind oft von einer lange gewachsenen Infrastruktur umgeben, wie ÖPNV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen usw.
- Meistens sind sie bereits erschlossen, was einen Kostenvorteil gegenüber einem Grundstück in einem Neubaugebiet darstellen kann.
Herausforderungen beim Bauen in Baulücken
- Baulücken bieten häufig nur enge Platzverhältnisse. Dadurch ist die Baufläche eingeschränkt und die Zugänglichkeit kann erschwert sein.
- Beim Hausbau in Baulücken muss Rücksicht auf die Nachbarbebauung und die benötigten Abstandsflächen genommen werden.
- Oft ist eine komplexere Planung wegen des Grundstückszuschnitt oder der Höhenunterschiede notwendig.
- Je nach Baulücke können nur bestimmte Haustypen in einer Baulücke realisiert werden.
Hausarten, die sich für Baulücken eignen
Bei einem Hausbau in einer Baulücke ist eine freie Planung notwendig, um den begrenzten Raum möglichst gut auszunutzen. Häuser von der Stange eignen sich hier nicht. Allerdings sind bestimmte Hausarten für Baulücken besonders gut geeignet:
Stadtvillen passen gut in urbane Umgebungen, sofern die Baulücke groß genug ist. Durch ihre zwei Vollgeschosse ohne Dachschrägen in Obergeschoss bieten sie viel Wohnfläche auf einer kleinen Grundfläche und lassen sich architektonisch harmonisch in gewachsene Wohngebiete einfügen. Meistens verfügen Stadtvillen zudem über ein Flachdach, auf dem eine Dachterrasse realisiert werden kann, um einen fehlenden Garten zu kompensieren.
Townhäuser sind schmal, hoch und kompakt – als wären sie geradezu für Baulücken erfunden worden. Die modernen Reihenhäuser haben oft zwei Vollgeschosse, strecken sich in die Höhe, nutzen schmale Grundstücke optimal aus und lassen sich hervorragend an die Nachbarbebauung anpassen. Besonders gut geeignet sind sie für innerstädtische Lücken mit begrenzter Breite.
Einfamilienhäuser eignen sich vor allem für kleinere bis mittelgroße Baulücken, sofern der Grundriss kompakt geplant wird. Durch eine clevere, individuelle Planung lassen sich selbst auf begrenztem Raum familienfreundliche Wohnlösungen realisieren. Besonders in gewachsenen Wohnvierteln fügt sich ein individuell geplantes Einfamilienhaus oft besonders harmonisch ins Straßenbild ein.
Mehrfamilienhäuser sind nur bei größeren Baulücken geeignet und wenn der Bebauungsplan eine höhere Geschosszahl zulässt. In die Höhe gebaut, nutzen Mehrfamilienhäuser den vorhandenen Raum aber besonders effizient aus. Sie sind ideal für Investoren oder als Mehrgenerationenhaus.
Nicht geeignet für Baulücken sind in der Regel Bungalows, Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, weil hier in die Breite gebaut wird und dafür größere Grundstücke gebraucht werden.
Hausarten und ihre Eignung für Baulücken im Vergleich
| Hausart | Eignung für Baulücken | Begründung |
| Stadtvilla | Sehr gut bei größeren Baulücken | Zwei Vollgeschosse, kompakte Grundfläche, moderne Optik, passt in urbane Umgebung |
| Townhaus | Ideal für schmale, innerstädtische Baulücken | Schmal, hoch, nutzt wenig Platz effizient, lässt sich gut an Nachbarbebauung anpassen |
| Einfamilienhaus | Gut bei kleinen bis mittelgroßen Baulücken | Kompakte Grundrisse möglich, individuell planbar, fügt sich harmonisch ins Umfeld ein |
| Mehrfamilienhaus | Geeignet bei großen Baulücken und höherer Bebaubarkeit | Nutzt Fläche effizient, ideal für Investoren oder Mehrgenerationenwohnen |
| Bungalow | Nicht geeignet | Breite Bauweise erfordert große Grundstücke, oft nicht mit städtischer Nachverdichtung vereinbar |
| Doppelhaus | Meist nicht geeignet | Breiter Grundriss benötigt mehr Platz, kaum in enge Lücken integrierbar |
| Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Eingeschränkt geeignet | Erfordert mehr Grundfläche, hängt stark von Grundstückszuschnitt und Bebauungsplan ab |
Das ist beim Hausbau in einer Baulücke zu beachten
Beim Hausbau in einer Baulücke ist eine sorgfältige Planung besonders wichtig. Denn hier gelten andere Spielregeln als in einem Neubaugebiet oder auf der grünen Wiese am Stadtrand. Zunächst muss geklärt werden, was auf dem Grundstück baulich überhaupt erlaubt ist. Oft gibt der Bebauungsplan vor, welche Dachform, Geschossanzahl und Fassadengestaltung möglich ist, um das neue Haus das in die Umgebungsbebauung anzupassen. Auch muss § 34 Baugesetzbuch beachtet werden, in dem die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils geregelt wird, also ob der geplante Bau im Einklang mit der umgebenden Bebauung steht. Damit sich das neue Zuhause harmonisch in die vorhandene Struktur einfügt, das Potenzial des Grundstücks voll ausgeschöpft wird und gleichzeitig alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden, ist ein kompetenter Baupartner wichtig. Wilms AG ist Ihr erfahrener Baupartner in Berlin und Brandenburg. Wir beraten Sie gern.
