Die wichtigsten Baunebenkosten im Überblick
Der Begriff Baunebenkosten umfasst alle Kosten, die neben dem Preis für das Haus und das Grundstück bei einem Neubau anfallen. Sich früh genug darüber zu informieren, ist wichtig, damit die Baufinanzierung später auch wirklich ausreicht. Nachfolgend geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Posten, die als Baunebenkosten berücksichtigt werden sollten. Dabei fallen je nach Bauprojekt nicht unbedingt alle genannten Posten auch tatsächlich an und es können auch noch weitere Posten hinzukommen.
Baunebenkosten rund um den Grundstückskauf
Bereits wenn ein Grundstück für einen Neubau erworben wird, muss mit verschiedenen Baunebenkosten gerechnet werden:
Maklerkosten
Wer nicht gerade zufällig über ein Grundstück in der Tageszeitung stolpert, das von privat angeboten wird, kommt in der Regel beim Grundstückskauf um Maklerkosten nicht herum. Die sogenannte Maklercourtage muss direkt an den Makler bezahlt werden und liegt bei 7,14 % (inkl. Mehrwertsteuer) des Kaufpreises für das Grundstück, wobei bei weniger attraktiven Grundstücken manchmal auch der Verkäufer die Hälfte der Maklerprovision trägt.
Ein Tipp, um Maklerkosten zu sparen, ist, das Grundstück direkt vom Bauunternehmen zu kaufen. Denn viele Massivhausanbieter haben auch Grundstücke im Angebot, für die sie nur den Grundstückspreis ohne zusätzliche Maklerkosten bezahlen müssen.
Notarkosten
Wenn Sie ein Grundstück kaufen, fallen zudem Kosten für den Notar an. Denn nur ein Notar darf in Deutschland den Kauf eines Grundstücks mit einer beglaubigten Urkunde bestätigen, andernfalls ist kein Grundstückskauf möglich. Dabei werden die Notarkosten wie auch die Maklerprovision anhand des Grundstückskaufpreises berechnet und betragen 1,5 %. Auch hier können die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Bei attraktiven Grundstücken in Berlin oder Brandenburg trägt allerdings in der Regel nur der Käufer die Notarkosten.
Grunderwerbsteuer
Neben den Kosten für Makler und Notar fällt beim Grundstückskauf zudem Grunderwerbsteuer an, die ebenfalls vom Kaufpreis des Grundstücks abhängig ist. Dabei wird die Grunderwerbssteuer von den Bundesländern festgelegt, sodass es große Unterschiede gibt – derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. So liegt die Grunderwerbssteuer in Berlin beispielsweise bei 6 % und in Brandenburg bei 6,5 % (Stand 2019).
Kosten für Grundbucheintrag
Wie bereits erwähnt, braucht man in Deutschland einen notariell beglaubigten Kaufvertrag. Doch das ist nur der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Damit das Eigentum rechtlich an den Käufer übergeht, ist ein Grundbucheintrag notwendig. Meistens werden die Kosten für den Grundbucheintrag bei der Rechnungsstellung des Notars mit berücksichtigt, wobei sie in der Regel etwa mehr als die Hälfte der Notarkosten ausmachen.
Erschließungskosten
Grundstücke können sowohl voll erschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen gekauft werden. Zur vollen Erschließung zählen der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz und an das Versorgungsnetz (Elektrizität, Wasser und Abwasser). Sind nicht alle Anschlüsse bereits vorhanden, kommen auf den Grundstückskäufer zusätzlich noch Erschließungskosten als Baunebenkosten hinzu.
Die Höhe der Erschließungskosten sind von Kommune zu Kommune unterschiedlich und hängen von der Geschosszahl und vor allem von der Lage des Grundstücks ab. Liegt das Grundstück sehr weit von der Hauptanschlussstelle des Versorgungsnetzes und vor allem vom Straßennetz weg, ist die Erschließung besonders teuer.
Baunebenkosten bei der Vorbereitung des Hausbaus
Haben Sie das Grundstück bereits erworben, bedarf es in der Regel einiger Vorbereitungen, um das eigene Traumhaus darauf zu errichten. Auch in diesem Abschnitt des Neubaus fallen verschiedene Baunebenkosten an:
Kosten für Bodengutachten
Vor allem, wenn ein Keller geplant ist, sollte vor dem Neubau ein Baugrundgutachten oder Bodengutachten durchgeführt werden. Mittels Testbohrungen wird die Bodenbeschaffenheit untersucht. Dabei hängt der Preis für das Bodengutachten von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel von der Anzahl der Bohrungen.
Vermessungskosten
Um einen Bauantrag einreichen zu können, muss das Grundstück vermessen werden. Denn die Vermessungsunterlagen müssen zusammen mit dem Bauantrag eingereicht werden. Die Vermessung übernimmt ein Vermessungsbüro, wobei die Kosten in der Vermessungsgebührenordnung festgelegt sind. Dabei kann es aber deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern geben.
Kosten für Baugenehmigung
Auch die Baugenehmigung kostet Geld. Wie viel das ist, erfahren Sie durch den Gebührenbescheid. Dabei muss die Gebühr in der Regel erst entrichtet werden und erst dann wird die Baugenehmigung erteilt. Die Höhe der Kosten für eine Baugenehmigung hängen von verschieden Faktoren ab, wie von der aktuellen Gebührenordnung der Kommune bzw. der zuständigen Baubehörde, vom umbauten Raum des Gebäudes, von zusätzlich genehmigungspflichtigen Einzelheiten, wie eine geplante Garage oder Wärmepumpe usw.
Kosten für den Prüfstatiker
Der Prüfstatiker darf nicht mit dem Statiker verwechselt werden. Denn der Prüfstatiker überprüft die Arbeit des Statikers noch mal. Dabei ist die Überprüfung vor dem Hausbaubeginn durch einen speziellen Prüfstatiker in manchen Bundesländern gesetzlich vorgeschrieben, z. B. in Brandenburg und Berlin. Da Prüfstatiker ihre Leistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abrechnen müssen, variieren die Kosten nur, wenn der Prüfstatiker aufgrund von Mängeln die Baustelle mehrmals aufsuchen muss.
Kosten für die Baubegleitung
Wer auf Nummer sicher gehen will, der sollte seinen Neubau durch einen Bausachverständigen oder einen Baugutachter begleiten lassen, damit Baumängel frühzeitig erkannt werden. Auch hier hängen die Kosten davon ab, wie viele Baustellenbesuche benötigt werden.
Kosten für den Architekten
Die Kosten für den Architekten werden wiederum anhand des Hausbaupreises errechnet, wobei 10–15 Prozent der Bausumme als Architektenhonorar üblich sind.
Kosten für Aushub für Keller- oder Bodenplatte
Die Kosten für den Aushub hängen zunächst von der Entscheidung ab, ob der Neubau mit Keller oder mit Bodenplatte realisiert werden soll. Denn in der Regel werden die Kosten für den Aushub pro Kubikmeter berechnet, wobei bei einem Keller natürlich mehr Erde ausgehoben werden muss. Zudem spielt für die Höhe der Kosten auch die Bodenbeschaffenheit eine große Rolle.
Abfuhrkosten für überschüssige Erde
Anders als oft angenommen, gehört der Abtransport von überschüssiger Erde nicht direkt zum Posten Aushub für Keller oder Bodenplatte dazu. Kann der überschüssige Boden nicht auf dem Grundstück verbleiben, muss die Abfuhr extra beauftragt und vergütet werden.
Baunebenkosten im Bereich Versicherungen
Ein Neubau ist eine teure Investition. Sich durch Versicherungen nach allen Seiten abzusichern, ist da durchaus sinnvoll. Dabei gibt es verschiedene Versicherungen, die für Bauherren besonders zu empfehlen sind:
Bauleistungsversicherung
Die Bauleistungsversicherung versichert zum Beispiel gegen unvorhersehbare Beschädigungen an Baumaterialien, am Haus selbst oder auch vor Diebstahl auf der Baustelle. Dabei müssen die Schäden unvorhersehbar sein, wie etwa Schäden durch Blitzschlag, Sturm, Hagel, Frost oder Regen, Glasbruch bei bereits eingebauten Fenstern, Diebstahl von Baumaterialien usw.
Bauherrenhaftpflicht
Noch wichtiger als die Bauleistungsversicherung ist die Bauherrenhaftpflicht. Sie haftet bei allen Schäden, die aufgrund der Baustelle verursacht werden. Kommen beispielsweise spielende Kinder auf der Baustelle zu schaden oder weht der Wind Baumaterial von der Baustelle auf ein Auto, das dadurch beschädigt wird, greift die Bauherrenhaftpflicht. Da besonders Personenschäden hohe Kosten verursachen können, ist eine Bauherrenhaftpflicht dringend zu empfehlen.
Feuer-Rohbauversicherung
Ein Feuer im Rohbau mag zwar selten vorkommen, stellt aber ein enormes finanzielles Risiko dar. Wird der Rohbau durch ein Feuer zerstört, entfällt das Haus bei der Finanzierung als Sicherheit für die Bank, die Schulden bleiben aber bestehen, was für den Bauherren den finanziellen Ruin bedeuten kann. Deshalb ist eine Feuer-Rohbauversicherung auf jeden Fall zu empfehlen, wobei diese Versicherungen in der Regel neben dem Rohbau für eine bestimmte Zeit auch alle notwendigen Baustoffe auf dem Baugrundstück mit versichern.
Kann man bei den Baunebenkosten sparen?
Die Baunebenkosten werden leider oft unterschätzt, was einen Bauherrn teuer zu stehen kommen kann. Denn dann reicht die Baufinanzierung eventuell nicht aus, um den Hausbau auch komplett abzuschließen, und es ist eine kostspielige Nachfinanzierung nötig.
Bei den meisten Baunebenkosten lässt sich leider schlecht an der Preisschraube drehen, weil die Kosten in Gebührenordnungen festgelegt sind, wie etwa die Kosten für Baugenehmigung, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Notar, Prüfstatiker, Erschließung usw. Lediglich bei den Versicherungen lässt sich durch einen intensiven Preisvergleich eventuell etwas sparen.
Wenn ein schlüsselfertiges Haus von einem Bauträger gebaut wird, sind allerdings viele Baunebenkosten bereits im Fixpreis enthalten, sodass sich der Bauherr nicht so viele Sorgen machen muss, wichtige Kostenpunkte bei der Hausbauplanung und Baufinanzierung zu vergessen.
Fazit: Baunebenkosten nicht unterschätzen!
Wer ein Haus bauen will, denkt bei den Kosten oft zunächst nur an das Grundstück und den Hausbau selbst. Die Baunebenkosten werden leicht vergessen, was dazu führen kann, dass die Baufinanzierung nicht ausreicht. Neben den Baunebenkosten rund um den Grundstückskauf, wie Notar- und Maklerkosten, kommen auch noch Baunebenkosten bei der Vorbereitung des Hausbaus, wie Vermessungs- und Aushubkosten, hinzu. Zudem sollte ein Hausbau auch durch verschiedene Versicherungen abgesichert werden. Dabei kann bei den Baunebenkosten nicht viel gespart werden, weil viele Preise durch Gebührenordnungen festgelegt sind. Wird allerdings ein schlüsselfertiges Haus bei einem Bauträger in Auftrag gegeben, sind viele Baunebenkosten bereits im Fixpreis enthalten, sodass es nicht so schnell zu teuren Überraschungen kommen kann.
