Erbpacht: Lohnt sich ein Neubau ohne Grundstückskauf?

Erbpacht ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das Erbbaurecht. Dabei wird das Baugrundstück für einen Neubau nur gepachtet. Gerade in Ballungsgebieten wie in Berlin und Brandenburg gilt die Erbpacht deshalb als günstige Alternative zum Grundstückskauf. Doch was ist das Erbbaurecht genau? Und ist Erbpacht wirklich eine gute Alternative? Diese und viele andere wichtige Fragen rund um die Erbpacht werden Ihnen nachfolgend beantwortet.

Was bedeuten die Begriffe Erbbaurecht und Erbpacht?

Der korrekte Begriff ist Erbbaurecht. Darunter wird das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht eines Grundstücks zur Errichtung eines Neubaus verstanden. Oft wird umgangssprachlich für das Erbbaurecht auch der Begriff Erbpacht verwendet, der früher eine historische Form landwirtschaftlichen Grundbesitzes bezeichnete, die es heute allerdings nicht mehr gibt.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht pachtet der Bauherr, der in diesem Fall Erbbaurechtsnehmer genannt wird, ein Grundstück, um darauf einen Neubau zu errichten. Dabei wird der Pachtvertrag beim Notar über mehrere Jahrzehnte geschlossen, damit sich der Hausbau auch lohnt. Der Eigentümer des Grundstücks, der auch Erbbaurechtsgeber genannt wird, bekommt dafür eine festgelegte Pachtgebühr, die Erbbauzins genannt wird. Dabei liegt die Höhe des Erbbauzinses in der Regel bei ca. 3–6 % des Grundstückswertes pro Jahr. Der Erbbaurechtsnehmer ist nur der Eigentümer des Hauses, der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks.

Der Notarvertrag über das Erbbaurecht enthält dabei meistens folgende Punkte:

• Die Laufzeit des Erbpachtvertrags, wobei Zeiten zwischen 75 und 99 Jahren üblich sind.
• Die Höhe und Fälligkeit  des Pachtzinses, der monatlich, quartalsweise oder jährlich bezahlt werden muss.
• Die Zinsanpassung, wobei die Intervallen (meistens 5 Jahre) und Vorgaben diese Anpassung in der Wertsicherungsklausel festgelegt sind, die meistens auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts basieren.
• Die Mitspracherechte des Erbbaurechtsgebers, z. B. bei Hypothekenbelastung des Grundstücks oder Um- und Anbau des Hauses.

Beim Erbbaurechtsgeber kann es sich sowohl um eine Privatperson als auch um eine Gemeinde, Kirche oder Stiftung handeln. Während Privatpersonen den Erbbauzins gerne als Altersvorsorge sehen, nutzen Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen die Erbpacht vor allem als Geldanlage. Gemeinnützige Grundeigentümer wie Kirchen legen den Erbbauzins oft nach sozialen Gesichtspunkten fest, sodass etwa kinderreiche Familien Vergünstigungen bekommen können.

Kann der Erbbaurechtsvertrag gekündigt werden?

Vor Ablauf der Vertragslaufzeit kann ein Erbbaurechtsvertrag weder vom Erbbaurechtsgeber noch vom Erbbaurechtsnehmer einfach so gekündigt werden. Jedoch hat der Erbbaurechtsgeber in Ausnahmefällen ein Sonderkündigungsrecht, zum Beispiel wenn der Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins nicht mehr zahlen kann, das Grundstück verkommen lässt oder andere Vertragspflichten verletzt. Auch bei Eigenbedarf des Erbbaurechtsgebers kann es zur vorzeitigen Kündigung des Erbpachtvertrags kommen. Alle diese Fälle nennen sich Heimfall. Dabei steht dem Erbbaurechtsnehmer aber immer eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewertes zu.

Kann der Erbbaurechtnehmer sein Erbbaurecht verkaufen?

Der Erbbaurechtnehmer kann sein Erbbaurecht noch während der Vertragslaufzeit an einen anderen Interessenten verkaufen. Dazu ist aber immer die Zustimmung des Eigentümers vonnöten, der auch ein Vorkaufsrecht hat. Verweigern darf der Erbbaurechtgeber die Zustimmung allerdings nur, wenn er triftige Gründe für die Weigerung hat, zum Beispiel wenn der Käufer das Gebäude nicht zum Wohnen sondern als Gewerbeimmobile nutzen möchte.

Was passiert am Ende der Erbpachtzeit?

Wenn im Vertrag nichts anderes festgelegt wurde, geht nach Ablauf der Pachtzeit das Gebäude auf dem Grundstück auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbaurechtnehmer bekommt im Gegenzug eine Entschädigung, die mindestens bei zwei Dritteln des Gebäudewertes liegen muss. Allerdings kann im Vertrag auch eine höhere Entschädigung vereinbart werden. Es ist aber auch möglich, eine Vertragsverlängerung zu vereinbaren oder einen Neuvertrag zwischen den bisherigen Partnern auszuhandeln, wenn beide Parteien einverstanden sind. Ein Anrecht darauf hat der Erbbaurechtnehmer nicht. Jedoch steht ihm ein Vorrecht gegenüber anderen Interessenten zu, wenn das Grundstück weiter über das Erbbaurecht verpachtet werden soll.

Wann lohnt sich ein Neubau mit Erbpacht?

Ob sich das Erbbaurecht als gute Alternative zum Grundstückkauf herausstellt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Infrage kommt ein Neubau ohne Grundstückskauf vor allem  für junge Familien mit wenig Eigenkapital oder wenn es das Grundstück in Wunschlage nicht zu kaufen, sondern nur im Erbbaurecht gibt.

Der Erbbauzins orientiert sich in der Regel am Grundstückswert und liegt, wie bereits erwähnt, meistens zwischen 3–6 %. Durch die in der Regel vereinbarte Preisanpassung kann sich der Erbbauzins während der Laufzeit ändern. Die Zinsanpassung führt dazu, dass sich die Schulden beim Erbbaurecht nicht verringern. So kann sich die monatliche finanzielle Belastung des Erbpachtnehmers durch die regelmäßige Anpassung des Erbbauzinssatzes sogar stetig erhöhen.

Vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen ist ein Neubau mit Erbpacht nicht in jedem Fall günstiger als ein Grundstückskauf. Auf jeden Fall sollte man sich genau ausrechnen, ob man mit Erbpacht wirklich günstiger wegkommt.

Tipps für den Erbbaurechtsvertrag

• Die Laufzeit sollte möglichst mindestens 80 Jahren betragen, damit der Vertrag nicht noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft.
• Enthält der Vertrag eine Wertsicherungsklausel, sollte diese auf dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts beruhen.
• Im Vertrag sollte dem Erbbaurechtsnehmer ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden, falls der Erbbaurechtsgeber das Grundstück später verkaufen will.
• Für den Erbbaurechtsnehmer sollte keine Ankaufspflicht für den Verkaufsfall im Vertrag stehen.
• Nach Möglichkeit sollte für einen Heimfall eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Entschädigung ausgehandelt und im Vertrag festgelegt werden.
• Für den Fall einer etwaigen Vertragsverlängerung sollte eine Zinsberechnung basierend auf dem Altvertrag vereinbart werden.

Fazit: Erbpacht in Zeiten niedriger Bauzinsen selten zu empfehlen

Als Erbbaurecht, das umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet wird, wird das Nutzungsrecht eines Grundstücks zur Errichtung eines Neubaus bezeichnet. Der Erbpachtnehmer bezahlt eine festgelegte Pachtgebühr und darf auf dem gepachteten Grundstück ein Haus errichten, wobei er nicht der Eigentümer des Grundstücks wird, sondern nur der Eigentümer des Neubaus. Im Pachtvertrag werden in der Regel zumindest die Laufzeit (zwischen 75 und 99 Jahre), die Höhe und Fälligkeit  des Pachtzinses, die Zinsanpassung und die Mitspracherechte des Erbbaurechtsgebers festgelegt. Beim Verkauf der Erbpacht hat der Erbpachtgeber ein Vorkaufsrecht. Von Seiten des Erbpachtgebers kann der Erbpachtvertrag nur in Sonderfällen gekündigt werden, wobei der Erbpachtnehmer eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts erhält, genauso wie am Ende der Vertragslaufzeit, wenn keine Vertragsverlängerung vereinbart wird. Vor allem in Zeiten niedriger Bauzinsen ist die Erbpacht nicht immer günstiger als der Kauf eines Grundstücks und lohnt sich höchstens für junge Familien mit wenig Eigenkapital oder wenn ein Grundstück in Wunschlage nur im Erbbaurecht zu bekommen ist.

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