Erschließung eines Grundstücks – Bedeutung und Kosten

Wer Grundstücksanzeigen liest, um ein Massivhaus zu bauen, wird vermutlich irgendwann auf die Begriffe „vollerschlossen“ und „teilerschlossen“ stoßen. Doch was heißt das für einen zukünftigen Bauherren? Was bedeutet der Begriff Erschließung genau? Wo ist die Erschließung geregelt? Was ist der Unterschied zwischen vollerschlossen und teilerschlossen? Und welche Kosten trägt der Bauherr? Diesen und anderen Fragen können Sie mit diesem Artikel auf den Grund gehen.

Was bedeutet Erschließung?

Der Begriff Erschließung umfasst alle notwendigen bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen, die notwendig sind, das Baugrundstück bebauen zu dürfen und das fertige Gebäude dann auch ordnungsgemäß nutzen zu können. Dabei gehören heute zu einer technischen und verkehrsmäßigen Grundstückserschließung folgende Bereiche gehören:

• Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz
• Wasseranschluss
• Elektrizitätsanschluss
• Abwasseranschluss
• Gasanschluss

Dabei wird das ganze Paket der Maßnahmen bei privaten Grundstücken auch als Grundstücksanschluss oder als Baulanderschließung bezeichnet.

Unterschied zwischen vollerschlossen und teilerschlossen

Nachfolgend soll kurz erläutert werden, wann ein Grundstück als vollerschlossen und wann als teilerschlossen gilt:

• Vollerschlossenen Grundstück: Wer ein vollerschlossenes Grundstück erwirbt, geht oft davon aus, dass dann die Ver- und Entsorgungsanschlüsse kurz hinter der Grundstücksgrenze aus dem Boden ragen. Doch das muss nicht sein. Als vollerschlossen gilt ein Baugrundstück auch dann, wenn die Leitungen in einer Entfernung von 100 bis 150 Meter am Grundstück vorbeiführen. Wichtig zu wissen: Während früher ein Gasanschluss für ein vollerschlossenes Grundstück obligatorisch war, ist solch ein Anschluss heute aufgrund der erneuerbaren Energien nicht mehr zwingend erforderlich. Auch gibt es Gemeinden ohne eigene Abwasserentsorgung, sodass dann eine eigene Kläranlage notwendig ist.
• Teilerschlossenes Grundstück: Wie der Name schon andeutet, fehlt bei einem teilerschlossenen Grundstück mindestens eine der verschiedenen Leitungen. Um die restliche Erschließung muss sich der Bauherr dann selbst kümmern.
• Rohbauland: Der Vollständigkeit halber soll hier auch noch kurz der Begriff Rohbauland erwähnt werden. In diesem Fall hat noch gar keine Erschließung des Grundstücks stattgefunden.

Wo ist die Erschließung geregelt?

Von den öffentlichen Netzen bis hin zur Grenze des privaten Grundstücks sind die bauplanungsrechtlichen Aspekte im Baugesetzbuch geregelt. Die bauordentliche Erschließung auf dem Grundstück selbst wird hingegen in den Regelungen der jeweiligen Landesbauverordnung festgelegt.

Laut Baugesetzbuch § 123 ist die Erschließung eines Grundstücks die Aufgabe der Gemeinde, wobei gemäß Abs. 3 kein rechtlicher Anspruch auf eine Erschließung besteht, auch wenn im örtlichen Bebauungsplan die Erschließung vorgesehen ist. Laut Baugesetzbuch § 125 bedarf es für die Erschließung eines Bebauungsplans. Dabei wird in dem Bebauungsplan von der Gemeinde festgelegt, welche Nutzungsmöglichkeiten auf dem Grundstück erlaubt sind. Der Paragraf regelt aber unter anderem auch, was möglich ist, wenn kein Bebauungsplan vorliegt usw. § 126 regelt schließlich die Pflichten des Eigentümers, zum Beispiel dass der Grundstückseigentümer Straßenlaternen auf seinem Grundstück dulden muss. In einem weiteren Paragrafen ist zudem geregelt, dass die Gemeinde für die Erschließung vom Grundstücksbesitzer ein Erschließungsbeitrag erheben darf.

Wie viel kostet eine Erschließung?

Die technischen Erschließungskosten umfassen alle Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an Elektrizität, Gas, Wasserversorgung und Kanalisation aufgewendet werden müssen. Die verkehrsmäßigen Erschließungskosten umfassen alle Kosten für Straßenbau, Gehwege, Beleuchtung, öffentliche Grünflächen, Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen. 90 % der gesamten Erschließungskosten, die die Gemeinde aufgewendet hat, muss in der Regel der Grundstückseigentümer tragen, solange keine speziellen Ausnahmen greifen, bei denen teilweise 100 % fällig sind, etwa bei einem vorhabenbezogenen Bauplan.

Wenn ein angehender Bauherr nur ein teilerschlossenes Grundstück oder gar Rohbauland kauft, muss er sich demnach unbedingt bewusst sein, dass noch zusätzliche Kosten auf ihn zukommen. So kann ein vermeintliches Grundstücksschnäppchen schnell zur Kostenfalle werden.

Der Erschließungskostenbescheid wird nach Fertigstellung der Erschließung verschickt und dann hat der Eigentümer einen Monat Zeit, den Betrag zu zahlen, wobei manchmal auch Ratenzahlung oder Stundung vereinbart werden können, einen Rechtsanspruch gibt es darauf aber nicht.

Dabei kann die Höhe der Kosten für die Erschließung völlig unterschiedlich ausfallen. Denn sämtliche entstandenen Kosten werden von der Gemeinde auf alle Grundstücke der erschlossenen Anlage umlegt. Dazu werden von den Kommunen drei Verteilungsmaßstäbe herangezogen, wobei der Verteilungsschlüssel in der Gemeindesatzung festgelegt ist:

1. Kosten durch die bauliche Art und die Nutzungsart des Grundstücks
2. Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage, wobei manchmal die erlaubte Geschosshöhe mit eingerechnet wird
3. Lage des Grundstücks

Allgemein kann gesagt werden, dass die Kosten niedriger ausfallen sind, je näher das Grundstück an der Hauptanschlussstelle der Leitungen liegt und je kleiner das Grundstück ist.

Fazit: Erschließung vor Baubeginn notwendig

Die Bebauung eines Baugrundstücks setzt eine sogenannte Erschließung voraus, bei der das Grundstück an das Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz der Gemeinde angeschlossen wird. Dabei müssen bei einem vollerschlossenen Grundstück der Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Elektrizität gegeben sein, während bei einem teilerschlossenen Grundstück einer der Anschlüsse fehlen darf und bei Rohbauland noch gar kein Anschluss vorliegen muss. Dabei ist die Erschließung im Baugesetz geregelt. Hier ist auch festgelegt, dass der Grundstückseigentümer in der Regel 90 % der entstandenen Kosten für die Erschließung zu tragen hat, wobei die Kostenhöhe von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Wer also ein teilerschlossenes Grundstück oder Rohbauland kauft, muss damit rechnen, dass er von der Gemeinde noch mal zur Kasse gebeten wird.