Erschließung eines Grundstücks – Bedeutung, Unterschiede und Kosten

Wer ein Grundstück in Berlin oder Brandenburg kaufen kaufen möchte und die vielen Inserate liest, wird auf die Begriffe „vollerschlossen“, „teilerschlossen“ und „unerschlossen“ stoßen. Doch was bedeuten diese Begriffe in der Grundstückserschließung für zukünftige Bauherren? Was bedeutet der Begriff Erschließung eines Grundstücks genau? Wo ist die Grundstückerschließung geregelt? Welche Kosten trägt der Bauherr? Diese und andere Fragen beantwortet dieser Ratgeber.

Was bedeutet erschlossenes Grundstück?

Der Begriff erschlossenes Grundstück umfasst alle notwendigen baulichen Maßnahmen und rechtlichen Regelungen, die notwendig sind, das Baugrundstück bebauen zu dürfen und das fertige Gebäude dann auch ordnungsgemäß nutzen zu können. Als vollerschlossen gilt ein Baugrundstück auch dann, wenn die Leitungen in einer Entfernung von 100 bis 150 Meter am Grundstück vorbeiführen. Wichtig zu wissen: Während früher ein Gasanschluss für ein vollerschlossenes Grundstück obligatorisch war, ist solch ein Anschluss heute aufgrund der erneuerbaren Energien nicht mehr zwingend erforderlich. Auch gibt es Gemeinden ohne eigene Abwasserentsorgung, sodass dann eine eigene Kläranlage notwendig ist. Heute gehören zu einer technischen und verkehrsmäßigen Grundstückserschließung folgende Bereiche:

• Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz
• Wasseranschluss
• Elektrizitätsanschluss
• Abwasseranschluss
• Optional: Gasanschluss für Fernwärme

Bei privaten Flächen wird dieses Gesamtpaket der Maßnahmen oft auch einfach als Grundstücksanschluss oder Baulanderschließung bezeichnet.

Was bedeutet teilerschlossenes Grundstück?

In der Praxis führt dieser Begriff bei angehenden Bauherren am häufigsten zu Missverständnissen. Wie der Name schon andeutet, fehlt bei einem teilerschlossenen Grundstück mindestens eine (oft auch mehrere) der lebenswichtigen Ver- und Entsorgungsleitungen.

Welche Anschlüsse fehlen meistens bei einer Teilerschließung?

Häufig liegt bei solchen Grundstücken zwar die Straße bereits an und auch Strom ist vorhanden, aber der Anschluss an das öffentliche Wassernetz oder die Kanalisation fehlt noch komplett. Ein weiterer typischer Fall in Brandenburg: Die Leitungen liegen zwar in der Hauptstraße, wurden aber noch nicht bis über die Grenze des angebotenen Grundstücks gelegt.

Warum sollten Sie ein teilerschlossenes Grundstück genau prüfen?

Um die restliche Erschließung bis zum eigentlichen Haus muss sich normalerweise der Bauherr in Eigenregie kümmern und alle anfallenden Kosten selbst tragen – Wilms AG unterstützt Sie gern bei allen bürokratischen Themen und Terminen. Wenn Sie ein teilerschlossenes Grundstück kaufen, sollten Sie vor dem Notartermin unbedingt bei der Gemeinde erfragen, welche Anschlüsse exakt fehlen und wie weit die nächste Anschlussstelle entfernt ist.

Was bedeutet unerschlossenes Grundstück?

Ein unerschlossenes Grundstück (in der Fachsprache oft als Rohbauland bezeichnet) ist ein Stück Land, bei dem noch überhaupt keine Erschließung stattgefunden hat.
Das bedeutet im Klartext:

• Keine Anschlüsse vor Ort: Es gibt weder Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom oder Telekommunikation auf dem Grundstück oder direkt an der Grundstücksgrenze.
• Keine Verkehrsanbindung: Es fehlt in der Regel die direkte Anbindung an das öffentliche Straßen- und Wegenetz (wie eine asphaltierte Zufahrtsstraße oder Gehwege).

Was bedeutet ein unerschlossenes Grundstück für Käufer?

Wer ein unerschlossenes Grundstück kauft, zahlt zwar meist einen deutlich niedrigeren Kaufpreis, muss aber viel Geduld und ein erhebliches zusätzliches Budget einplanen. Die komplette Erschließung muss erst bei der Gemeinde beantragt und von den Versorgungsunternehmen realisiert werden, bevor überhaupt an den Hausbau zu denken ist. Da die Kommunen bis zu 90 % (in Ausnahmefällen sogar 100 %) dieser Erschließungskosten auf den Eigentümer umlegen, kann sich ein vermeintliches Schnäppchen ohne vorherige Prüfung schnell als Kostenfalle entpuppen.

Wo ist die Erschließung eines Grundstücks geregelt?

Von den öffentlichen Netzen bis hin zur Grenze des privaten Grundstücks sind die bauplanungsrechtlichen Aspekte im Baugesetzbuch geregelt. Die bauordentliche Erschließung auf dem Grundstück in Berlin oder Brandenburg selbst wird hingegen in den Regelungen der jeweiligen Landesbauverordnung festgelegt.

Laut Baugesetzbuch § 123 ist die Erschließung eines Grundstücks die Aufgabe der Gemeinde, wobei gemäß Abs. 3 kein rechtlicher Anspruch auf eine Erschließung besteht, auch wenn im örtlichen Bebauungsplan die Erschließung vorgesehen ist. Laut Baugesetzbuch § 125 bedarf es für die Erschließung eines Bebauungsplans. Dabei wird in dem Bebauungsplan von der Gemeinde festgelegt, welche Nutzungsmöglichkeiten auf dem Grundstück erlaubt sind. Der Paragraf regelt aber unter anderem auch, was möglich ist, wenn kein Bebauungsplan vorliegt usw. § 126 regelt schließlich die Pflichten des Eigentümers, zum Beispiel dass der Grundstückseigentümer Straßenlaternen auf seinem Grundstück dulden muss. In einem weiteren Paragrafen ist zudem geregelt, dass die Gemeinde für die Erschließung vom Grundstücksbesitzer ein Erschließungsbeitrag erheben darf.

Wie viel kostet eine Grundstückserschließung?

Die technischen Erschließungskosten umfassen alle Kosten, die für den Anschluss des Grundstücks an Elektrizität, Gas, Wasserversorgung und Kanalisation aufgewendet werden müssen. Die verkehrsmäßigen Erschließungskosten umfassen alle Kosten für Straßenbau, Gehwege, Beleuchtung, öffentliche Grünflächen, Kinderspielplätze und Lärmschutzanlagen. 90 % der gesamten Erschließungskosten, die die Gemeinde aufgewendet hat, muss in der Regel der Grundstückseigentümer tragen, solange keine speziellen Ausnahmen greifen, bei denen teilweise 100 % fällig sind, etwa bei einem vorhabenbezogenen Bauplan.

Wenn ein angehender Bauherr nur ein teilerschlossenes Grundstück oder gar Rohbauland kauft, muss er sich demnach unbedingt bewusst sein, dass noch zusätzliche Kosten auf ihn zukommen. So kann ein vermeintliches Grundstücksschnäppchen schnell zur Kostenfalle werden.

Der Erschließungskostenbescheid wird nach Fertigstellung der Erschließung verschickt und dann hat der Eigentümer einen Monat Zeit, den Betrag zu zahlen, wobei manchmal auch Ratenzahlung oder Stundung vereinbart werden können, einen Rechtsanspruch gibt es darauf aber nicht.

Dabei kann die Höhe der Kosten für die Erschließung völlig unterschiedlich ausfallen. Denn sämtliche entstandenen Kosten werden von der Gemeinde auf alle Grundstücke der erschlossenen Anlage umlegt. Dazu werden von den Kommunen drei Verteilungsmaßstäbe herangezogen, wobei der Verteilungsschlüssel in der Gemeindesatzung festgelegt ist:

1. Kosten durch die bauliche Art und die Nutzungsart des Grundstücks
2. Grundstücksbreite in Metern an der Erschließungsanlage, wobei manchmal die erlaubte Geschosshöhe mit eingerechnet wird
3. Lage des Grundstücks

Allgemein kann gesagt werden, dass die Kosten niedriger ausfallen sind, je näher das Grundstück an der Hauptanschlussstelle der Leitungen liegt und je kleiner das Grundstück ist.

Fazit zur Erschließung eines Grundstücks: Vor Baubeginn notwendig!

Die Bebauung eines Baugrundstücks setzt eine sogenannte Erschließung voraus, bei der das Grundstück an das Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz der Gemeinde angeschlossen wird. Dabei müssen bei einem vollerschlossenen Grundstück der Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Elektrizität gegeben sein, während bei einem teilerschlossenen Grundstück einer der Anschlüsse fehlen darf und bei einem unerschlossenen Grundstück (Rohbauland) noch gar kein Anschluss vorliegen muss. Dabei ist die Erschließung eines Grundstücks im Baugesetz geregelt. Hier ist auch festgelegt, dass der Grundstückseigentümer in der Regel 90 % der entstandenen Kosten für die Erschließung zu tragen hat, wobei die Kostenhöhe von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Wer also ein teilerschlossenes Grundstück oder Rohbauland kauft, muss damit rechnen, dass er von der Gemeinde noch mal zur Kasse gebeten wird. Wilms AG berät Sie ausführlich und begleitet Sie gern von der Besichtigung über die Bewertung bis hin zum Vertrag / Notartermin.