Grundstücksprüfung: So finden Sie das passende Baugrundstück
Ein Haus ist nur dann ein Traumhaus, wenn es so aussieht, wie Sie es sich wünschen, und auch dort steht, wo Sie sich wohlfühlen. Die Wahl des richtigen Grundstücks ist deshalb die Basis für ein erfolgreiches Bauprojekt. Faktoren wie die Lage, die Infrastruktur, die baurechtlichen Vorgaben und die Bodenbeschaffenheit bestimmen, ob sich Ihr Traum auf einem Grundstück überhaupt realisieren lässt. Wer frühzeitig alle wichtigen Aspekte prüft oder sich professionelle Unterstützung bei der Grundstückssuche an die Seite holt, spart Zeit, Geld, Nerven und Enttäuschung. Doch worauf kommt es bei der Grundstücksprüfung an?
Kostenfaktoren: Können wir uns das Grundstück leisten?
Was viele angehende Bauherren unterschätzen: Zum Kaufpreis eines Grundstücks kommen noch erhebliche Zusatzkosten hinzu. Hierzu können Erschließungskosten gehören, wenn das Grundstück noch nicht an Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen ist. Auch ein Bodengutachten, um den Baugrund bezüglich Altlasten und Tragfähigkeit zu prüfen, erhöht die Gesamtkosten. Darüber hinaus müssen auch noch Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklergebühren mit eingerechnet werden.
Die Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf betragen üblicherweise 10–15 % des Kaufpreises, inklusive Erschließungskosten ist sogar mit 15–20 % zu rechnen. Obendrauf kommen später dann noch die Baukosten und die Baunebenkosten. Eine gründliche Kalkulation inklusive aller möglichen Kosten von Grundstück und Hausbau ist entscheidend, um das Budget angemessen festzulegen und eine langfristige Finanzierbarkeit zu sichern.
Lage und Umgebung: Fühlen wir uns hier wohl?
Ein Haus kann noch so schön sein: Es muss auch dort stehen, wo Sie sich wohlfühlen. Während beispielsweise Berlin mit einer hervorragenden Infrastruktur, kurzen Wegen zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitsplätzen punktet, bietet das ländliche Brandenburg viel Ruhe, größere Grundstücke und oft niedrigere Preise, bedeutet aber auch längere Wege. Was Ihnen wichtiger ist, können Sie nur selbst beantworten und damit Grundstücke in die Auswahl einschließen oder eben nicht. Kommt die Lage grundsätzlich in Frage, sollte die Nachbarschaft noch genau betrachtet werden. Ist die Umgebung familienfreundlich? Gibt es Lärmquellen wie Hauptverkehrsstraßen oder Kindergärten nebenan? Auch diese Mikrolage zu betrachten, hilft bei der richtigen Entscheidung.
Baurechtliche Vorgaben: Dürfen wir hier unser Traumhaus bauen?
Neben der Lage des Grundstücks sollten auch die baurechtlichen Vorgaben beachtet werden, die im Bebauungsplan zu finden sind. Der Bebauungsplan legt verbindlich fest, wie ein Grundstück genutzt und bebaut werden darf, einschließlich Bauweise, Geschosszahl, Dachform und Abstandsflächen. Möchten Sie sich ein Haus mit Walmdach bauen und es sind Flachdächer vorgegeben? Wollen Sie in ein dreistöckiges Einfamilienhaus investieren, aber es sind nur zwei Geschosse erlaubt? Ist das Grundstück für den geplanten Grundriss zu klein, weil die Abstandsflächen noch hinzukommen? Dann ist das Grundstück für Ihr Traumhaus nicht geeignet und die Suche muss weitergehen.
Auch Baulasten und Grundbucheinträge können Einschränkungen bei der Nutzung des Grundstücks mit sich bringen – etwa Wegerechte für Nachbarn oder Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen. Auch die Erschließung ist ein wichtiger Punkt bei der Grundstücksprüfung. Denn ein Grundstück ohne vorhandenen Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom usw. verursacht zusätzliche Kosten und Verzögerungen beim Bau.
Boden- und Umweltfaktoren: Ist das Grundstück wirklich baureif?
Auch wenn das Grundstück oberflächlich perfekt erscheint, können Minuspunkte unter der Erde lauern. Ist der Boden tragfähig genug oder erfordern lockere oder lehmige Böden zusätzliche teure Maßnahmen beim Fundament? Sind vielleicht Altlasten zu finden und ziehen teure Sanierungen nach sich? Das sollte vor der Kaufentscheidung überprüft werden.
Neben der Bodenbeschaffenheit ist auch der Grundwasserstand sehr wichtig. Ein hoher Grundwasserspiegel kann einen Keller unmöglich oder teure Abdichtungsmaßnahmen erforderlich machen. Zudem gibt es oft Naturschutz- oder Denkmalschutzauflagen, welche die Nutzung eines Grundstücks einschränken können. Eine sorgfältige Grundstücksprüfung vermeidet hier unangenehme Überraschungen.
Herausforderungen bei der Grundstückprüfung im Überblick
| Wichtige Fragen | Mögliche Herausforderungen | |
| Kostenfaktoren | – Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? – Sind Erschließungskosten erforderlich? – Gibt es zusätzliche Kosten für Bodengutachten? | – Kaufnebenkosten betragen 10–15 %, mit Erschließung sogar 15–20 % des Kaufpreises – Spätere Bau- und Baunebenkosten nicht vergessen |
| Lage und Umgebung | – Ist die Infrastruktur ausreichend? – Sind Läden, Schulen und Arbeitsplätze gut erreichbar? – Gibt es Lärmquellen oder andere Störfaktoren? | – Längere Wege im ländlichen Raum vs. höhere Grundstückspreise in der Stadt – Lärmbelastung oder unpassende Nachbarschaft können die Wohnqualität mindern |
| Baurechtliche Vorgaben | – Erlaubt der Bebauungsplan den gewünschten Haustyp? – Gibt es Einschränkungen durch Baulasten oder Grundbucheinträge? – Ist das Grundstück vollständig erschlossen? | – Baurechtliche Vorgaben können den Bau stark einschränken, z. B. Geschosszahl oder Dachform – Unerschlossenes Grundstück bedeutet hohe Zusatzkosten |
| Boden- und Umweltfaktoren | – Ist der Boden tragfähig? – Gibt es Altlasten oder hohe Grundwasserstände? – Bestehen Naturschutz- oder Denkmalschutzauflagen? | – Schwierige Bodenverhältnisse erfordern teure Maßnahmen – Hoher Grundwasserstand kann Kellerbau unmöglich machen – Naturschutz- oder Denkmalschutzauflagen schränken Bau ein |
Was Ihnen die Grundstückssuche erleichtern kann
In Berlin und im berlinnahen Brandenburg sind freie Grundstücke rar. Trotzdem sollten Sie sich nicht dazu hinreißen lassen, das erstbeste Grundstück zu kaufen. Wenn Ihr Haus mitten in der brandenburgische Pampa steht und Sie eigentlich ein Stadtmensch sind, werden Sie sich vermutlich nicht besonders wohl darin fühlen. Das Gleiche gilt, wenn Sie eine enge Baulücke kaufen, obwohl Sie sich immer einen großen Garten gewünscht haben. Neben der Grundstückssuche durch Online-Portale und Makler bieten oft auch Bauträger schöne Grundstücke an oder helfen gezielt bei der Grundstückssuche für Ihr Traumhaus. Dabei übernimmt der Bauträger oft bereits die Grundstücksprüfung – von der Bodenbeschaffenheit über Altlasten und Erschließung bis zum Bebauungsplan. Wer sich also Zeit und Aufwand sparen möchte, kann bei einem Angebot in passender Lage und im Rahmen des eigenen Budgets sofort zuschlagen. Mit ihrem besonderen Grundstückservice hilft Ihnen die Wilms AG gern, den passenden Grund und Boden für Ihr Traumhaus zu finden.
