Teure Nachfinanzierungen beim Hausbau vermeiden

Wer ein Haus bauen will, hat in der Regel nicht genug Eigenkapital, um das komplette Bauprojekt aus eigener Tasche zu bezahlen, sondern es ist eine zusätzliche Baufinanzierung vonnöten. Gerade wer auf eigene Verantwortung baut, läuft dabei Gefahr, falsch zu kalkulieren und ein zu niedriges Darlehen aufzunehmen. Die Folge ist, dass das Geld nicht ausreicht und dass deshalb eine Nachfinanzierung notwendig wird, um das Haus fertigzustellen. Doch was ist eine Nachfinanzierung genau? Warum ist sie der Albtraum vieler Bauherren? Und wie kann man eine teure Nachfinanzierung am besten von vornherein vermeiden? Dieser Artikel klärt auf.

Was bedeutet Nachfinanzierung?

Von einer Nachfinanzierung wird gesprochen, wenn die bestehende Baufinanzierung nicht reicht, um alle Baukosten zu decken, und ein weiteres Darlehen aufgenommen werden muss, um das Bauprojekt abzuschließen. Dabei gibt es verschiedene Gründe, die eine Nachfinanzierung notwendig machen können.

Tauchen bei einem Bauprojekt beispielsweise unvorhergesehene Probleme wie unentdeckte Altlasten auf dem Grundstück oder Sturmschäden auf der Baustelle auf, können die Baukosten deutlich höher ausfallen als vorher kalkuliert.

Entscheidet sich der Bauherr erst später, zum Beispiel doch Parkett statt Laminat zu verlegen oder besonders teure Sanitärkeramik zu verbauen, wirkt sich das ebenfalls auf die Baukosten aus und eine Nachfinanzierung kann nötig werden.

Manchmal verschätzen sich unerfahrene Bauherren auch einfach. Weil sie ein höherer Kredit abschreckt, wird dann einfach zu knapp kalkuliert. So werden Baunebenkosten, wie die Eintragung ins Grundbuch durch einen Notar, oft schlichtweg bei der Berechnung der benötigten Bausumme vergessen.

Warum sind Nachfinanzierungen ein Problem?

Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel das zu finanzierende Wohneigentum als Sicherheit für die Bank angegeben. Wird der Bauherr zahlungsunfähig, kann die Bank das Haus zwangsversteigern lassen und mit dem Erlös das Darlehen tilgen. Muss ein zweiter Kredit zur Nachfinanzierung aufgenommen werden, hat der Bauherr keine Sicherheit mehr zu bieten. Denn bei der ersten Baufinanzierung wird die finanzierende Bank als erster Gläubiger ins Grundbuch eingetragen, sodass sie die Grundschuld des Kreditnehmers erhält. Für eine Nachfinanzierung muss das gleiche Haus ein zweites Mal beliehen werden. Dabei wird die Bank, die sich auf die Nachfinanzierung einlässt, als zweiter und damit nachrangiger Gläubiger eingetragen. Bei Problemen bekommt die zweite Bank erst dann ihr Geld, wenn der erste Gläubiger sein ganzes Geld bekommen hat. Bei solch einem sogenannten Nachrangdarlehen geht die Bank also ein höheres Risiko ein. Deshalb ist es nicht leicht, so ein Nachfinanzierungsdarlehen zu erhalten. Findet man eine Bank dafür, lässt sie sich das Risiko in der Regel durch höhere Zinsen teuer vergüten.

Günstiger ist es deshalb, bei der Bank nach einer Nachfinanzierung zu fragen, bei der auch der erste Kredit aufgenommen wurde. Das rechnet sich auch dahingehend, dass kein weiterer Grundbucheintrag notwendig ist. Ist der erste Kredit bereits sehr hoch, kann es aber gut sein, dass die Bank ein weiteres Darlehen verweigert, da sich Banken in der Regel an eine bestimmte Beleihungsgrenze halten, die das Maximum der Darlehenshöhe festlegt.

Ein weiterer Punkt ist: Dass eine Nachfinanzierung notwendig ist, stellt sich meistens direkt während der Bauphase heraus. Damit es nicht zum Baustopp kommen muss, muss das Geld meistens schnell verfügbar sein. Auch das lassen sich Kreditinstitute meistens durch hohe Zinsen teuer bezahlen.

Weil die Nachfinanzierung zur gleichen Zeit getilgt werden muss wie die ursprüngliche Baufinanzierung, kommt zudem eine finanzielle Doppelbelastung auf den Bauherren zu, was eine Nachfinanzierung zum Albtraum machen kann.

Wie Sie eine teure Nachfinanzierung vermeiden können

Um eine teure Nachfinanzierung möglichst zu vermeiden, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die nachfolgend kurz vorgestellt werden:

• Genau Planung machen: Planen Sie ihr Haus möglichst genau und vergessen Sie dabei auch die Baunebenkosten nicht.
• Finanzielle Reserve einkalkulieren: Kalkulieren Sie eine ausreichend große finanzielle Reserve mit ein, damit Sie bei unvorhergesehenen Ausgaben noch ausreichend Geld zur Verfügung haben.
• Aufstockbares Darlehen aufnehmen: Fragen Sie Ihr Kreditinstitut nach speziellen flexiblen Darlehen, die bei Bedarf erhöht werden können.
• Auf das Wichtigste fokussieren: Seien Sie geduldig und verschieben Sie beispielsweise die Gestaltung des Gartens oder den Bau der Garage auf einen späteren Zeitpunkt.
• Nach einem privaten Darlehen fragen: Darlehen zur Nachfinanzierung sind oft nicht sehr hoch. Da lohnt es sich, Freunde oder Familie zu fragen, ob sie Ihnen nicht ein privates Darlehen geben können.
• Zum Festpreis bauen: Wer ganz auf Nummer sicher gehen und während der Bauphase beruhigt schlafen will, ist mit einem schlüsselfertigen Haus zum Festpreis gut beraten. Denn hier erhöht sich der festgelegte Preis nur dann, wenn der Bauherr nachträglich etwas an den vereinbarten Plänen ändert.

Fazit: Mit Weitsicht zur sicheren Baufinanzierung

Ob falsche Kalkulation oder unvorhergesehene Kostensteigerung – es gibt viele Gründe, warum eine Baufinanzierung plötzlich nicht mehr ausreicht und ein zweites Darlehen zur Nachfinanzierung nötig wird. Da aufgrund der Nachrangigkeit ein Nachfinanzierungsdarlehen für Banken ein größeres Risiko darstellt, sichern sie das Risiko oft mit hohen Zinsen ab. Zudem bedeutet ein zweites Darlehen eine finanzielle Doppelbelastung für den Bauherrn, da beide Darlehen gleichzeitig getilgt werden müssen. Um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden, sollten Sie eine genaue Planung machen und finanzielle Reserven einkalkulieren, können die Bank bei der Erstfinanzierung nach einem aufstockbaren Darlehen oder Freunde und Verwandte nach einem privaten Nachfinanzierungsdarlehen fragen und unwichtige Arbeiten, wie die Gartenanlage, auf später verschieben. Besonders genau planbar ist die Bankfinanzierung allerdings mit einem schlüsselfertigen Haus zum Festpreis.