Wie groß muss ein Baugrundstück sein?

Wer sich sein Traumhaus mit geschlossenen Augen vorstellt, sieht meistens ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem großzügigen Garten. Begibt sich der angehende Bauherr dann auf Grundstückssuche, holt ihn die Realität oftmals ein. Denn große Grundstücke sind gerade in Ballungsräumen wie Berlin oder Teilen Brandenburg sehr teuer. Zudem ist das Angebot an großen Grundstücken in den letzten Jahren immer rarer geworden, vor allem in Neubaugebieten. Angesichts dieser Tatsache muss man sich die Frage stellen: Wie groß muss ein Grundstück überhaupt sein, um das eigene Traumhaus darauf zu bauen?

Grundstücke früher und heute

Bauland wird immer knapper. Denn die Kommunen – vor allem in Großstädten und ihrer Umgebung – können nur noch begrenzt neues Bauland zur Verfügung stellen. Da ist es kein Wunder, dass neue Grundstücke aufgrund der steigenden Nachfrage immer kleiner werden. Während früher Grundstücke in der Regel zwischen 800–1000 qm groß waren und auf dem Lande oft auch noch sind, sind die Baugrundstücke in städtischen Neubaugebieten häufig nur noch halb so groß. Gleichzeitig ist der Quadratmeterpreis gestiegen, sodass man für ein kleineres Stück Bauland heute oft viel mehr bezahlt als früher für ein deutlich größeres Baugrundstück. So hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Deutschland in den letzten 20 Jahren fast vervierfacht. In Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg muss zudem mit Preisen gerechnet werden, die weit über dem Durchschnitt liegen.

Wer in Berlin oder in den urbanen Gebieten Brandenburgs ein Haus bauen will, wird sich in der Regel also mit einem kleinen Grundstück zufrieden geben müssen, damit das Budget nicht schon beim Grundstückskauf gesprengt wird. Doch wie groß sollte das Grundstück mindestens sein?

Vorgaben für die Grundstücksbebauung beachten

Wenn ein Bauherr ein Haus bauen möchte, muss er bestimmte Regeln beachten, selbst wenn das Grundstück bereits sein Eigentum ist. Die entsprechenden Vorgaben finden Sie in Bauordnungen des jeweiligen Bundeslands und im Bebauungsplan der Kommune.

• Die Bauordnung macht Vorgaben zu den Mindestabstandsflächen zu den Nachbarn, wobei diese von Gebäudestandort innerhalb der Kommune, Gebäudehöhe, Dachhöhe und -neigung abhängig sind und in der Regel 2,5–3 m beträgt, ohne das Balkone etc. mitzählen.
• Die Bebauungspläne enthalten hingegen exakte Vorgaben zu Art und Umfang der möglichen Bebauung. Dabei kann der Bebauungsplan sogar die Abstandsvorgaben der Bauordnung verändern, weshalb Sie den Bebauungsplan bereits vor dem Grundstückskauf zu Rate ziehen sollten. Im Bebauungsplan findet sich meistens auch die Grundflächenzahl, die den Anteil des Grundstücks angibt, der überhaupt bebaut werden darf. Die Geschossflächenzahl gibt hingegen das größtmögliche Verhältnis der gesamten Vollgeschossflächen zur Grundstücksfläche an.
• 34 Baugesetzbuch greift dann, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. In diesem Fall muss sich die Bebauung an der Umgebung orientieren.

Beispiele Grundstücksgrößen für unterschiedliche Haustypen

Neben den gesetzlichen Regelungen hängt die benötigte Grundstücksgröße zudem vom Haustyp ab. Dabei wird bei den folgenden Beispielen davon ausgegangen, dass der Garten doppelt so groß angedacht wird wie die überbaute Grundstücksfläche (inkl. Haus, Garage usw.):

• Ein freistehendes Einfamilienhaus hat in der Regel 150 qm, die sich auf ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss verteilen, sodass von einer Grundfläche von 100 qm ausgegangen werden kann. Hinzu kommt der benötigte Platz für Garagen, den Garten, die Abstandsflächen zu den Nachbarn usw. Jetzt muss noch die Grundflächenzahl herangezogen werden, um den Maximal bebaubaren Anteil zu bestimmen. Bei einem Einfamilienhaus kommt man mittels all dieser Überlegungen schnell auf eine optimale Grundstücksgröße von mindestens 500 qm.
• Für einen freistehenden Bungalow wird bei gleicher Wohnfläche ein deutlich größeres Grundstück benötigt. Denn ein Bungalow verfügt nur über ein Erdgeschoss, in dem alle Räume inklusive Abstellräume untergebracht werden müssen. So entspricht die Wohnfläche der Grundfläche. Bei einem Bungalow mit 150 qm plus der entsprechenden Flächen für Garagen, Garten und Abstandsflächen kommt man damit auf eine optimale Größe von mindestens 700 qm.
• Bei einem Reihenhaus oder einer Doppelhaushälfte fallen die Abstandsflächen zu mindestens einer Seite weg. Außerdem werden solche Häuser oft mit mehr als zwei Geschossen gebaut (Erdgeschoss, Vollgeschoss, Dachgeschoss). Dadurch kann das benötigte Grundstück deutlich kleiner ausfallen, sodass bei 150 qm Wohnfläche nur mit rund 300 qm Flächenbedarf gerechnet werden muss.

Wichtig zu wissen: Die genannten Zahlen sind nur grobe Beispiele und können natürlich nicht auf jedes Bauvorhaben übertragen werden. Sie geben nur einen Einblick, wie sich die benötigte Grundstücksfläche überhaupt bestimmen lässt. Je größer das Grundstück ist, desto flexibler können Sie Ihr Traumhaus und die Außenflächen gestalten. Haben Sie ein bestimmtes Hausmodell für Ihr Massivhaus im Auge, kann Ihnen der Hausanbieter auch die Mindestgrundstücksgröße nennen. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

Extratipp: Vom Grundstück aus denken

Haben Sie Ihr Traumgrundstück in optimaler Lage bereits gefunden, können Sie natürlich auch den umgekehrten Weg gehen und sich ein Haus passend zur vorhandenen Grundstücksgröße auswählen. Dabei gilt: Je mehr Geschosse das Haus hat, desto kleiner fällt die benötigte Grundfläche bei gleicher Wohnfläche aus. Auch mit einem Wohnkeller oder zumindest einem Nutzkeller kann man noch etwas mehr Platz im Haus gewinnen, wenn das Grundstück sehr klein ist. Durch einen kleineren Garten lassen sich ebenfalls einige Quadratmeter einsparen. Die Vorgaben aus dem Bebauungsplan sollten bei allen Überlegungen aber immer im Hinterkopf behalten werden.

Fazit: Gesetzliche Vorgaben unbedingt beachten!

Die Grundstückspreise steigen seit Jahren stetig an. Vor allem in Großstädten wie Berlin muss deshalb manchmal auf ein kleineres Grundstück zurückgegriffen werden, um das Budget nicht überzustrapazieren. Bei der Grundstücksauswahl muss aber natürlich darauf geachtet werden, dass das geplante Haus auch auf das Bauland passt. Dabei darf nicht nur die Grundfläche herangezogen werden, sondern es müssen auch die Vorgaben aus der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes und aus dem Bebauungsplan der entsprechenden Kommune beachtet werden. Zudem spielt der Haustyp bei der Mindestgröße des benötigten Grundstücks eine Rolle. Am besten lassen Sie sich von einem erfahrenen Hausanbieter beraten, wie groß das Grundstück für Ihr Traumhaus sein sollte oder umgekehrt: welches Haus auf Ihr Traumgrundstück passt.