Grundstücksteilung fürs Doppelhaus – worauf achten?

Aufgrund der stetig steigenden Grundstückspreise in Ballungsräumen wie Berlin und Brandenburg erfreuen sich Doppelhäuser zunehmender Beliebtheit. Denn während bei einem freistehenden Einfamilienhaus bestimmte Mindestabstandsflächen zum Nachbarn eingehalten werden müssen, brauchen die Bauherren für ein Doppelhaus ein kleineres Grundstück als für zwei vergleichbare Einfamilienhäuser, denn beide Doppelhaushälften teilen sich eine gemeinsame Wand. Vor allem, wenn die Bauherren aus der gleichen Familie oder aus dem gleichen Freundeskreis stammen, wird dabei gerne gemeinsam ein Grundstück ausgesucht, das dann geteilt und gemeinsam mit einem Doppelhaus bebaut wird. Lesen Sie in diesem Beitrag, was es dabei alles zu beachten gilt.

Teilungsarten bei Grundstücken

Um ein Grundstück für ein Doppelhaus zu teilen, gibt es in Deutschland zwei verschiedene Möglichkeiten. Dabei wird die Grundstücksteilung in Amtsdeutsch auch Flurstückszerlegung genannt:

Ideelle Teilung

Bei der ideellen Teilung braucht das Grundstück nicht direkt vor Ort vermessen werden. Denn die Vermessung wird ideell, also ohne Grenzermittlung und Grenzsetzung durch einen Notar vorgenommen. Anschließend erfolgt ein Eintrag über die ideelle Teilung ins Grundbuch. Dabei ist die ideelle Teilung günstiger als eine reale Teilung, die nachfolgend noch beschrieben wird, sollte aber nur gewählt werden, wenn es den beiden Eigentümern nicht auf ein paar Quadratmeter ankommt. Dabei wird eine ideelle Teilung meistens gewählt, wenn sich die Parteien gut kennen und zum Beispiel zu einer Großfamilie gehören. Denn ein ideell geteiltes Grundstück ist schwerer zu verkaufen, da der Käufer nur einen Miteigentumsanteil erhält und kein eigenes Grundstück. Voraussetzung für eine ideelle Teilung ist, dass die Grenze „Stein an Stein“ gezogen wird, wie bei einem Doppelhaus möglich, oder dass die Grundstücksanteile gleich sind oder dass in der Vergangenheit ohne Eigentümerwechsel bereits eine Teilungsvermessung vorgenommen und beim Katasteramt hinterlegt wurde.

Reale Teilung oder Realteilung

Bei der Realteilung muss das Grundstück durch einen anerkannten und öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vor Ort vermessen werden. Der Vermessungsingenieur wird entweder auf Antrag von der zuständigen Vermessungsbehörde gestellt oder er kann von den Bauherren selbst beauftragt werden. Bei der Vermessung werden die Grundstücksgrenzen abgesteckt und bei Bedarf Grenzzeichen gesetzt. Die Ergebnisse der Vermessung und die ermittelten Grenzpunkte werden im Katasteramt hinterlegt. Zudem müssen für alle vermessenen Grundstücksteile neue Grundbuchblätter mit den neuen Grundstückseigentümern angelegt werden. Sie ersetzen den alten Grundbucheintrag über das ungeteilte Grundstück. Die notarielle Urkunde mit der Beschreibung der Teilfläche muss so detailliert sein, dass sowohl Lage als auch Grenzen der zwei Grundstücke eindeutig sind. Denn mit der Teilung entstehen zwei völlig neue Grundstücke

Vor dem Grundstückskauf Teilungsmöglichkeit prüfen

In den meisten Bundesländern brauchen Sie für die Grundstücksteilung keine behördliche Genehmigung mehr. Zu bedenken ist aber, dass nicht einfach jedes Grundstück einfach so geteilt werden darf, um ein Doppelhaus darauf zu bauen. Bevor Sie also ein Grundstück für ein Doppelhaus erwerben, sollten Sie genau prüfen, ob die geplante Bebauung der einzelnen Grundstücke auch nach der Teilung noch möglich ist. Denn durch eine Grundstücksteilung dürfen keine Verhältnisse entstehen, die dem Bebauungsplan widersprechen. Um eine mögliche Teilung zu prüfen, kann also im Bebauungsplan nachgesehen werden, welche Geschossflächenzahl und welche Grundflächenzahl vorgeschrieben sind und ob sie sich auch noch für die geteilten Grundstücke realisieren lassen. Dazu kann man sich auch beim Bauamt beraten lassen.

Grunddienstbarkeit bei der Grundstücksteilung beachten

Bei der Grundstücksteilung und besonders beim Bauen in zweiter Reihe muss auch immer an das Thema Grunddienstbarkeit gedacht werden, die bei der Teilung zu vereinbaren sind. Das gilt vor allem dann, wenn durch die Teilung ein Grundstück ohne direkten Zugang zu öffentlichen Wegen oder Versorgungsleitungen entsteht. Denn hier muss der  Zugang über das Vordergrundstück sichergestellt werden. Dabei besagt der Begriff Grunddienstbarkeit, dass ein Grundstückseigentümer ein Recht zur Belastung des Nachbargrundstücks hat. Dazu gehört zum Beispiel das Recht, eine Wasserleitung durch das Nachbargrundstück zu verlegen, wenn man andernfalls keinen Anschluss ans öffentliche Netz ermöglichen kann.

Zur Grunddienstbarkeit gehören aber auch das sogenannte Geh- und Fahrtrecht für Grundstücke, die etwa durch eine Grundstückteilung in zweiter Reihe liegen. Der Nutznießer zahlt dafür in der Regel eine Nutzungsentschädigung für das Wegerecht und einen Anteil für die Instandhaltung. Dabei muss bei einer Grundstücksteilung darauf geachtet werden, dass ein Vertrag aufgesetzt wird, der alle Rechte und Pflichten der beiden Eigentümer auf dem geteilten Grundstück genau regelt.

Kosten für die Grundstücksteilung im Blick behalten

Die Kosten für eine Grundstücksteilung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie vom Wert des Grundstücks, von der Grundstücksgröße, der Anzahl der Parzellen und der Teilungsart. Insgesamt muss – je nach Teilungsart und Bundesland – mit folgenden Posten gerechnet werden:

• Gebühren für die Genehmigung
• Gebühren für die Grundstücksteilung
• Gebühren für die Vermessung
• Gebühren für die Grenzsteinsetzung
• Gebühren für die Grundbucheintragung
• Kosten für die Eintragung von Grunddienstbarkeiten

Dabei sollte man die Kosten für die Teilung nicht unterschätzen und sie unbedingt in die Grundstückskosten mit einbeziehen, bevor man beim Grundstückskauf zuschlägt.

Fazit: Grundstücksteilung durchdacht planen

Ein Doppelhaus braucht ein kleineres Grundstück als zwei vergleichbare freistehende Einfamilienhäuser. Deshalb sehen sich immer mehr Familien nach einem Grundstück um, um  es zu teilen und darauf gemeinsam mit Freunden oder Familienangehörigen ein Doppelhaus zu bauen. Bei der ideellen Teilung wird die Teilung ohne Grenzermittlung und Grenzsetzung durch den Notar vorgenommen, was günstiger ist, aber wodurch das Grundstück später schlechter zu verkaufen ist, da der Käufer nur einen Miteigentumsanteil erhält. Bei der realen Teilung wird durch amtliche Vermessung das Grundstück in zwei neue Grundstücke aufgeteilt, für die dann zwei neue Grundbuchblätter angelegt werden. Bevor ein Grundstück für ein Doppelhaus gekauft wird, sollte die Teilungsmöglichkeit im Bebauungsplan geprüft, die Wege-, Durchfahrts- und Leitungsrechte geregelt und die Kosten im Blick behalten werden, damit es später nicht zu bösen Überraschungen kommt.