Warum ein Massivhaus mit Einliegerwohnung bauen?

Wer den Begriff Einliegerwohnung hört, der denkt in der Regel an ein Haus, das eine zweite Wohnung enthält, die an fremde Mieter vermietet wird. Dabei bietet ein Haus mit Einliegerwohnung viel mehr Möglichkeiten als fremde Mieter im eigenen Haus unterzubringen und Mieteinnahmen zu generieren. Was eine Einliegerwohnung genau ausmacht, welche Vorteile es haben kann, ein Massivhaus mit Einliegerwohnung zu bauen, wie Sie mit einer Einliegerwohnung Steuern sparen können und worauf Sie bei der Vermietung einer Einliegerwohnung achten sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist ein Haus mit Einliegerwohnung?

Zwischen einem Haus mit Einliegerwohnung und Doppelhäusern oder Zweifamilienhäusern sind die Übergänge fließend. Bei allen drei Hausarten befinden sich die beiden Wohneinheiten zwar unter einem Dach, sie sind aber streng voneinander getrennt, verfügen über separate Eingänge und lassen eine unabhängige Haushaltsführung zu, indem in beiden Wohneinheiten mindestens ein Wohnraum, ein Bad und eine Kochgelegenheit vorhanden sind. Speziell von einer Einliegerwohnung wird gesprochen, wenn die Wohnung Teil eines von Ihnen selbst bewohnten Gebäudes ist. Dabei müssen sich die Wohnbereiche teilweise überschneiden, zum Beispiel durch ein gemeinsames Treppenhaus, gemeinsam genutzte Kellerräume o. Ä.

Eine Einliegerwohnung hat viele Nutzungsmöglichkeiten

Es gibt viele verschiedene Gründe, warum sich der Bau eines Massivhauses mit Einliegerwohnung lohnen kann:

• Einliegerwohnung zum Vermieten: Viele Bauherren, die ein Massivhaus mit Einliegerwohnung bauen, möchten die Einliegerwohnung später vermieten, um dadurch Mieteinnahmen zu generieren. So kann das Haus zum Beispiel größer geplant werden, als das eigene Budget vielleicht gerade hergibt. Die Mieteinnahmen helfen dann finanziell beim Abtrag.
• Einliegerwohnung für die erwachsenen Kinder: Werden die eigenen Kinder älter, kann es angenehm sein, ihnen eine eigene Wohnung im Haus zur Verfügung stellen zu können. So lebt die Familie weiterhin unter einem Dach, Reibereien werden jedoch vermieden, da jede Generation ihre Privatsphäre hat.
• Einliegerwohnung für die alternden Eltern: Irgendwann werden die eigenen Eltern älter und kommen alleine nicht mehr gut zurecht. Da ist es praktisch, wenn die Senioren in die Einliegerwohnung im eigenen Haus einziehen können. Eventuell nötige Unterstützung und Pflege werden erleichtert und dennoch leben die Eltern selbständig in einer eigenen Wohneinheit.
• Einliegerwohnung für Pflegepersonal: Wird man selber alt und braucht man selbst oder der Lebenspartner eventuell pflegerische Unterstützung rund um die Uhr, kann die Einliegerwohnung auch dem Pflegepersonal als Dienstwohnung zur Verfügung gestellt werden.
• Einliegerwohnung als Gästewohnung: Wer gerne und oft Besuch bekommt, vielleicht sogar von Familienangehörigen oder Freunden aus dem Ausland, die länger bleiben, ist eine Einliegerwohnung die bessere Alternative gegenüber einem Gästezimmer im eigenen Haushalt. Denn Gäste und Gastgeber kommen sich dadurch nicht so schnell in die Quere.

Kann man mit einer vermieteten Einliegerwohnung Steuern sparen?

Zwar müssen Sie die Einnahmen aus der Vermietung der Einliegerwohnung versteuern. Doch Sie haben auf der anderen Seite auch viele steuerliche Vorteile. Wird ein Massivhaus mit Einliegerwohnung zur Vermietung gebaut, können die Schuldzinsen teilweise als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden. Wie viel abgesetzt werden kann, hängt vom Baukostenanteil für die Einliegerwohnung ab. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten für die Einliegerwohnung können jährlich mit 2 % abgeschrieben werden. Auch die laufenden Kosten, etwa für Reparaturen, Sanierungen usw., senken die Steuerlast.

Wichtig zu wissen: Wird die Wohnung an Freunde oder Verwandte vermietet, sollten Sie darauf achten, dass die geforderte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Denn sonst kann das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“ werten. In diesem Fall können die Werbungskosten nicht mehr steuerlich abgesetzt werden, die Einnahmen müssen aber trotzdem weiterhin versteuert werden, sodass Sie letztendlich draufzahlen.

Was ist bei der Vermietung der Einliegerwohnung zu beachten?

Wird die Wohnung an Fremde vermietet, locken einerseits zwar die Einnahmen, andererseits holt man sich auch fremde Leute mit ins eigene Haus. Da es bei einer Einliegerwohnung immer Wohnraumüberschneidungen gibt, indem z. B. der Garten oder der Kellereingang gemeinsam genutzt wird, bedeutet eine Vermietung der Einliegerwohnung also immer auch eine Einbuße bei der Privatsphäre.

Wird eine Einliegerwohnung vermietet, gelten allgemein die normalen Regeln wie für jedes Mietverhältnis. Wegen der besonderen Nähe haben Sie als Vermieter einer Einliegerwohnung aber ein besonderes Kündigungsrecht. So kann dem Mieter ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden, wobei sich in diesem Fall die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Bei Kündigung aus berechtigtem Interesse, wie zum Beispiel Eigenbedarf, gelten weiterhin die üblichen Kündigungsfristen wie in einem normalen Mietvertrag.

Wichtig bei der Vermietung einer Einliegerwohnung ist, bei den Betriebskosten eine klare Trennung zu haben, indem eigene Wasser- und Stromzähler für die Einliegerwohnung gibt. Auch die Heizkosten sollten nach Verbrauch abgerechnet werden. Denn gerade weil man unter einem Dach lebt und sich in Garten oder Keller immer mal wieder über den Weg laufen kann, sollten alle Streitpunkte möglichst von vornherein vermieden werden.

Fazit: Massivhaus mit Einliegerwohnung bietet viele Möglichkeiten

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb des eigenen Wohnhauses, wobei sich die Wohnbereiche, wie Keller oder Garten, teilweise überschneiden. Als abgeschlossene Wohneinheit lässt sich eine Einliegerwohnung vielfältig nutzen: zur Vermietung, für die erwachsenen Kinder, für die alternden Eltern, als Dienstwohnung für Pflegepersonal oder als Gästewohnung. Dabei kann die Nutzung immer wieder der Lebenssituation angepasst werden, indem zum Beispiel erst die Wohnung an die eigenen Kinder vermietet wird und man später im Alter selbst dort einzieht und den Kindern die größere Wohnung überlässt.

Wird die Wohnung an Angehörige vermietet, sollte die Miete nicht zu gering ausfallen, damit Sie weiter von den Steuervorteilen einer Einliegerwohnung profitieren können. Bei der Vermietung an Fremde gelten die gleichen Bedingungen wie bei einem anderen Mietverhältnis, wobei aufgrund der räumlichen Nähe zum Mieter ein besonderes Kündigungsrecht ohne Angabe von Gründen in Anspruch genommen werden kann. Zwar verlängert sich die reguläre Kündigungsfrist dabei um drei Monate, aber unliebsame Mieter wird man in einer Einliegerwohnung im Fall der Fälle schnell wieder los.

Bilderquelle: © Chlorophylle / Fotolia